首页 邮箱登陆 员工登陆 English
 
 
 
逾期五年未办产权,构成违约赔偿百万
发表时间:2019-10-30

逾期五年未办产权,构成违约赔偿百万


    一、导读
    卖房后卖家协助买家办理房屋产权证,本是房屋出售方的义务,尤其是有白纸黑字的协议明确了此项义务后,就更应严格履行,否则将承担相应的违约责任,以下案例的蒋某就因此尝到了苦果。

    二、案情回顾
    2010年11月,蒋某与陈某签订《房屋买卖协议书》,约定蒋某将两套房屋出售给陈某,陈某分3期支付房屋价款955万元。协议书特别约定:“房屋由蒋某办理产权证并交付陈某,最长时限不超过3年;如违约,违约方应赔偿守约方房屋总价款l0%的违约金。”合同签订后,陈某支付了购房款,蒋某交付了房屋。但直到2018年,蒋某仍未按照约定为陈某办理房屋产权证。陈某遂诉至法院,要求蒋某支付逾期办证的违约金。

    三、法院裁判
    一审法院经审理认为,蒋某的行为构成违约,但综合考虑案件情况,酌情将违约金调低至9万元。陈某不服,向二审法院提起上诉,蒋某提出违约金过高应予调整的上诉理由。
    二审法院经审理认为,蒋某应就违约金过高应予以调低的主张提供证据,证明约定违约金超过陈某因未按约获得不动产权证所造成损失的30%,而蒋某未提供相应证据证明,故其请求没有事实和法律依据。
    此外,陈某于签订协议时已履行了支付大部分房款的义务,蒋某的主要义务为交付房屋并办理房产证,蒋某在签订协议时,对自己应承担的主要义务、违约责任有明确的认知和预期,逾期办理房产证长达五年,且本案中也没有证据证明逾期办证的责任不在于蒋某。由此可认定,蒋某主张调整违约金的请求没有事实和法律依据,原审认定蒋某违约正确,但酌情调整违约金不当。
    二审法院遂判决撤销一审判决,改判蒋某向陈某支付逾期办理不动产权证违约金95.5万元。

    四、热点点评
    房屋买卖对于大多数家庭来说无疑是一项重要的交易行为,然而,人们在购房过程中却常常遇到许多的闹心事,其中之一就是不能按照合同约定的时间拿到房屋产权证。
    不能及时拿到房屋产权证的原因是多方面的:有的是因为房屋出售方在房屋还不具备出售条件的情况下就擅自出售,有的是因为房屋出售方涉及官司而房屋被冻结,还有一些房屋出售方合同观念淡漠、守约意识缺乏,在向房地产登记机构办理房屋产权转移登记过程中拖拖拉拉、效率低下,以至于错过了合同约定的时间。
    如果房屋出售方不能按照合同约定办理房屋产权转移登记并获得登记单,或者因为房屋出售方的责任而使购房者不能按时拿到房屋产权证,就应当承担相应的法律责任,而支付一定数额的违约金就是承担责任的一个重要方式。违约金既是为了补偿守约方的损失,也是为了给予违约方一定程度的惩罚,以增强房屋出售方的责任心,使有过错的售房者付出应有的代价,保护守约方的合法权益。

    五、法条链接
    《中华人民共和国合同法》
    第一百零七条  【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
    第一百一十四条  【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。    
    约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。    
    当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。 

  

 
合盛动态
法律资讯
律师评论